康養(yǎng)項目總體策劃流程詳解：

　　項目可行性分析的根本目的是實(shí)現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益?？尚行苑治霭?個步驟進(jìn)行：

　　接受委托;

　　調(diào)查研究;

　　方案選擇與優(yōu)化;

　　財務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價;

　　編制可行性分析報告。

　　可行性分析的主要內(nèi)容如下：

　　1、項目自身條件分析

　　1)項目地塊解析：在項目市場發(fā)展趨勢研究的基礎(chǔ)上，本部分將從項目條件分析入手，從地塊角度判斷適合發(fā)展的物業(yè)形態(tài)，并對項目周邊環(huán)境地塊的狀況性質(zhì)進(jìn)行研究，分析其對本地塊可能之影響。

　　2)項目區(qū)位分析：主要針對項目周邊地塊的現(xiàn)狀以及未來發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析，了解項目發(fā)展的環(huán)境及影響因素。

　　3)項目地塊條件分析：主要針對項目地塊的開發(fā)條件進(jìn)行透徹分析，找出影響項目發(fā)展的因素。

　　4)項目SWOT分析(優(yōu)勢、劣勢、發(fā)展機(jī)會、競爭威脅)：分析項目發(fā)展的重要及難點(diǎn)，明確項目本身的優(yōu)勢、劣勢、發(fā)展機(jī)會、競爭威脅等。

　　2、投資機(jī)會分析

　　該階段主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會。投資機(jī)會分析相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細(xì)的分析。

　　該階段投資估算的精確度為±30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機(jī)會分析認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。

　　3、初步可行性分析，亦稱“預(yù)可行性分析”

　　在機(jī)會分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。初步可行性分析階段投資估算精度可達(dá)±20%，所需費(fèi)用約占總投資的0.25%～1.5%。

　　4、詳細(xì)可行性分析，即通常所說的可行性分析

　　詳細(xì)可行性分析是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%~1.0%.

　　5、項目的評估和決策

　　按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進(jìn)行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。